近日，就市場較為關(guān)注的土地出讓掛牌底價的形成以及相關(guān)問題，永業(yè)行副總裁雷小軍接受了《經(jīng)濟觀察報》的采訪，分別從土地評估的專業(yè)技術(shù)維度、評估價與掛牌底價和成交價格的關(guān)系、土地成交價格的影響因素等多個維度，結(jié)合項目實操經(jīng)驗，發(fā)表了專業(yè)意見。
雷小軍對《經(jīng)濟觀察報》介紹，土地掛牌出讓前的地價評估，是一個根據(jù)土地估價規(guī)程和相關(guān)技術(shù)規(guī)范，科學(xué)選取過往案例，合理確定各類技術(shù)參數(shù)的預(yù)測過程，而土地成交則是一個具體的交易行為，具體交易行為價格與評估價格出現(xiàn)偏差是一個大概率事件。在地價影響因素方面，雷小軍認為，在實際招拍掛過程中，開發(fā)企業(yè)出價受其對未來經(jīng)濟發(fā)展以及土地和房地產(chǎn)市場的預(yù)期影響，受政策調(diào)控、開發(fā)企業(yè)自身經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略、資金和融資條件，以及開發(fā)企業(yè)土地儲備、地方土地市場供應(yīng)情況等諸多因素和要素的影響。當(dāng)一宗土地出現(xiàn)高溢價，或延期出讓，或流拍，不能簡單地歸因于土地出讓底價的高低。
雷小軍建議，土地招拍掛過程中，土地起拍價宜控制在合理水平，起拍底價不宜過高，否則對地方政府土地招商工作推進不利，超過企業(yè)預(yù)期容易導(dǎo)致流拍。底價也不能過低，一方面可能導(dǎo)致土地賤賣，地方政府收入減少，國有資產(chǎn)流失；另一方面還可能導(dǎo)致溢價率攀升，引發(fā)監(jiān)管層問責(zé)。
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